转自：北京商报
曾经“招保万金 ”之一的金地 ，迎来了上市24年后的首次亏损 。3月24日晚 ，金地集团发布2024年度业绩报告显示，2024年金地集团实现营业收入约753.44亿元，同比下降23.22%；归母净利润亏损约61.15亿元 ，同比下降788.54% 。北京商报记者梳理发现 ，这是金地集团自2001年上市以来，归母净利润首次转为亏损。对于归母净利润亏损 ，金地集团方面表示 ，受到销售规模的缩减 、开发业务结转规模的减少 、结算毛利率的下滑，以及部分资产计提减值等因素的综合影响。北京商报记者注意到 ，2024年金地集团对部分资产计提的减值损失高达66.92亿元 ，成为导致利润亏损的关键因素 。
归母净利润暴跌788.54%
金地集团2024年归母净利润出现了自上市以来的首次亏损，亏损金额约61.15亿元 ，同比大幅下降788.54% 。
北京商报记者梳理发现 ，作为2001年上市的老牌房企，金地集团长期保持盈利 ，并于2020年触及103.98亿元的历史峰值。然而 ，这一持续上涨趋势在2021年发生转折 。自2021年开始，金地集团归母净利润便开始逐年下滑，2021年为94.1亿元 ，2022年为61.15亿元 ，2023年进一步降至8.8亿元 。直至2024年归母净利润亏损数额近乎亏掉了公司2022年和2023年的净利润总和。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，面对市场变化 ，部分房企开始采取促销策略以应对 ，导致了归母净利润的下滑 。同时，行业整体的下行趋势也加剧了金地集团的经营压力 。谢逸枫进一步指出 ，房地产市场在经历了多年的高速增长后 ，近年来逐渐进入调整期，市场需求放缓 ，竞争加剧 ，这对房企的经营能力和风险管理提出了更高要求。
与归母净利润一同下滑的还有营业收入 。金地集团2024年实现营业收入约753.44亿元，同比下降23.22% 。北京商报记者梳理发现 ，2017年金地集团营业收入约为372.62亿元 ，随后五年时间里营业收入稳定上涨。
历年财报显示，2018—2022年金地集团营业收入分别为506.99亿元、634.2亿元、839.82亿元 、992.32亿元 、1202.08亿元 。但伴随房地产市场深度调整，在2023年金地集团营收缩水至981.25亿元 ，同比下滑18.37% 。截至2024年末 ，金地集团营收连续两年呈现下滑。
对于业绩的变脸，金地集团方面表示 ，受到销售规模的缩减、开发业务结转规模的减少 、结算毛利率的下滑 ，以及部分资产计提减值等因素的综合影响。
就后续经营策略，北京商报记者向金地集团发去采访函 ，对方回应称 ，“公司将充分考量宏观经济及行业形势的变化，同时兼顾主要城市的市场趋势以及土地市场的收益水平 ，严守投资纪律 ，坚持安全审慎原则，坚持投资主流地段 、主流客户、主流产品的高流动性项目 ” 。
计提减值导致超50亿元亏损
归母净利润暴跌的背后 ，计提减值成为吞噬利润的最大黑洞 。在发布财报的同日 ，金地集团披露了2024年四季度计提资产减值准备的公告。根据公告内容，2024年四季度公司计提的资产减值准备共计32.53亿元，其中计提信用损失准备合计14.87亿元 ，计提存货跌价准备合计17.04亿元 ，计提商誉减值准备6294万元 。
据北京商报记者统计，2024年上半年及第三季度 ，金地集团已分别计提资产减值29.25亿元和5.14亿元 ，全年共计提减值金额达66.92亿元 。其中，存货跌价准备共计40.66亿元 ，占计提减值总额的60.76%。
财报中提到 ，存货跌价准备主要因广州增城中新017项目 、重庆大渡口项目-琅泽 、郑州金地公园里、鄂州葛店格林映象等项目，因可变现净值低于开发成本账面金额 ，于2024年末计提跌价准备计27.83亿元 。
受到计提减值的影响 ，2024年金地集团归母净利润减少达50.47亿元，占归母净利润亏损约61.15亿元的82.53% 。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示 ，销售规模动态调整与销售均价承压构成减值计提的核心诱因。当销售总规模收缩时 ，项目去化周期被动延长，存货周转效率下降，开发成本摊销递延 ，直接加剧存货跌价风险 。
高溢价拿地的代价
北京商报记者梳理发现 ，上述所提地块多为金地集团在近几年高溢价拿地 。例如重庆大渡口项目-琅泽地块，2017年 ，金地集团以18.55亿元 、溢价率126.71%竞得 ，首次进驻重庆市场。此外，广州增城中新017项目地块 ，2021年4月由金地集团以9.18亿元竞得 ，溢价率31.5% 。
在房地产行业深度调整的背景下，金地集团过去几年高溢价获取的部分存货价值已显著缩水 。从结算毛利率这一关键指标来看 ，2020—2024年 ，金地集团房地产业务的结算毛利率分别为33.6% 、19.65%、19.96% 、16.16%及14.11%，虽然在2022年有小幅增长 ，但整体仍呈下滑趋势。
中指研究院研究主管陶淑茹指出 ，除了关注企业经营层面，还应特别关注企业负债状况。高负债不仅提升了企业的财务成本，还制约了其在市场调整期的灵活性 。对于当前的房地产企业来说 ，优化负债结构 、降低财务风险是确保企业稳健发展的关键 。报告期末 ，金地集团有息负债余额735亿元，其中96.3%为银行借款 ，债务融资加权平均成本为4.05%。金地集团资产负债率为64.8% ，扣除合同负债后的资产负债率为59.7%，净负债率为49.1% 。
北京商报记者 王寅浩 李晗
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